1. Zakup działki

Przed zakupem działki warto:

• sprawdzić w gminnym wydziale architektury czy może ona być wykorzystana pod budownictwo jednorodzinne; czy dla obszaru, na którym znajduje się działka istnieje miejscowy plan zagospodarowania terenu (powinno to usprawnić procedurę uzyskania pozwolenia na budowę), a w przypadku kiedy planu nie ma - czy będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (jeśli decyzja taka nie może być wydana - nie ma możliwości uzyskania pozwolenia na budowę),
• dokonać maksymalnie wszechstronnej oceny terenu (uzbrojenie, możliwość dojazdu i dojścia, nasłonecznienie, estetyka, sąsiedztwo, narażenie na hałas i zanieczyszczenia, dostępność obiektów handlowych i usługowych, możliwość rozbudowy, ewentualna opinia radiestety, itp.),
• zaplanować na niej ewentualną lokalizację domu z uwzględnieniem informacji o granicach działki budowlanej, (Według Dz. U. 2002 r. Nr 75 poz. 690 oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 07. 04.2004 odległości budynku od granicy działki budowlanej powinny wynosić:

1.      przy ścianie z otworami okiennymi lub drzwiowymi - 4m,

2.      przy ścianie bez ww. otworów - 3m,

3.      od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego na dachu lub w połaci dachowej - nie mniej niż 4m mierzone w poziomie,

4.      okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać tych odległości o więcej niż 0,8m,

5.      balkon, galerie, werandy, tarasy i schody zewnętrzne nie mogą pomniejszać tych odległości o więcej niż 1,3m.

• Uwaga: Ponieważ przepisy określają szereg przypadków szczególnych w tej sprawie (np. zabudowa w ostrej granicy działki) - warto zasięgnąć opinii architekta, co do konkretnej lokalizacji.)
• sprawdzić aktualny stan prawny działki w rejestrach ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego (informację o numerze nieruchomości uzyskać można od właściciela lub w ewidencji gruntów i budynków). Uwaga! Jeśli działka ma wpisane w księdze wieczystej przeznaczenie rolne lub leśne, trzeba się liczyć z długotrwałą procedurą tzw. przekwalifikowania. Mając wiec wybór, lepiej od razu zdecydować się na działkę budowlaną.

2. Pozwolenie na budowę – pierwsze kroki


Pierwszym krokiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest ustalenie w gminnym wydziale architektury czy dla obszaru, gdzie znajduje się działka istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wypis z aktualnego planu określi wymogi, jakie spełniać musi projekt, np. maksymalną wielkość budynku, jego gabaryty, wysokość, kształt dachu itp., aby w toku dalszego postępowania uzyskać pozwolenie na budowę.

-         Jeśli dla obszaru istnieje  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego właściciel działki składa wniosek o jego wydanie w urzędzie.

-         Jeśli gmina nie opracowała planu, wymogi takie mogą być wydane, na wniosek właściciela działki, w postaci decyzji o warunkach zabudowy.

*Informacja o trybie postępowania w każdym z obu przypadków oraz gotowe formularze wniosków uzyskać można w gminnym/miejskim wydziale architektury.

Potrzebne także będą:

• mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych w skali 1:500 (kopię mapy zasadniczej uzyskać można w gminnym wydziale geodezji lub zwrócić się o jej wykonanie do geodety),
• oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej, wody i odbioru ścieków ( należy o nie wystąpić do zakładu gazowniczego, zakładu energetycznego, zakładu wodociągów i kanalizacji),
• wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i wszystkich działek sąsiednich,
• koncepcja budynku (np. kserokopia z katalogu projektów gotowych, szkic planowanego budynku)

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana tylko gdy:

• co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,
• działka inwestora składającego wniosek ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.

3. Pozwolenie na budowę – dokumenty do złożenia


Decyzję o pozwolenie na budowę wydaje wydział budownictwa starostwa powiatowego (lub burmistrz bądź prezydent miasta). Do wniosku należy dołączyć:

• projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej,
• projekt architektoniczno-budowlany. ( wybierz i zamów  projekt gotowy zgodny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy,  spełniający Twoje wymagania funkcjonalne  i estetyczne.

*Opracowania te wykonuje uprawniony projektant adaptując projekt gotowy do lokalnych warunków i do indywidualnych wymogów inwestora ( konieczne będzie m.in. dostosowanie projektu fundamentów do warunków gruntowych działki, które rozpoznać trzeba przez zlecenie badań geotechnicznych).

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana,
• oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów i oświadczenie właściciela drogi bądź jej zarządcy o zapewnieniu przyłączenia działki do drogi,
  
  Uwaga. Projekty przyłączy mediów, adaptacje instalacji wewnętrznych oraz projekt wjazdu na działkę wykonują i uzgadniają we właściwych urzędach uprawnieni projektanci poszczególnych branż. Projekty te niezbędne będą na etapie wykonawstwa oraz zawierania umów o dostawy mediów z właściwymi instytucjami (zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, zakładem wodociągów i kanalizacji).
• informację o Bezpieczeństwie i Ochronie Zdrowia,
• inne wymagane dokumenty (narzucone np. z uwagi na ochronę środowiska lub sąsiedztwo parku krajobrazowego).

Projektanci przygotowujący adaptacje wszystkich części projektu biorą za niego pełną odpowiedzialność. Uprawomocnienie decyzji o pozwoleniu na budowę następuje po dwóch tygodniach pod warunkiem, że żadna ze stron nie odwoła się od decyzji (nie wniesie zastrzeżeń do projektowanej inwestycji).

4. Pozwolenie na budowę – czynności końcowe

 
Przed przystąpieniem do robót budowlanych należy uzyskać dziennik budowy oraz deklarację o podjęciu obowiązków kierownika budowy przez uprawnioną osobę wraz z kserokopią jej uprawnień budowlanych. O zamiarze rozpoczęcia budowy należy zawiadomić z siedmiodniowym wyprzedzeniem właściwy organ nadzoru budowlanego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna przez dwa lata od dnia jej wydania.